PENDAFTARAN TANAH DAN RUMAH SUSUN : "PEMBEBANAN DENGAN HIPOTIK (HAK TANGGUNGAN) DAN FIDUCIA"

I.                   PENDAHULUAN

A.   Pengertian pendaftaran tanah dan rumah susun

Pendaftaran tanah adalah serangkaian kegiatan yang dilakukan oleh pemerintah secara terus menerus, berkesinambungan, dan teratur, melipiti pengumpulan, pengolahan, pembukuan, dan penyajian serta pemeliharaan data fisik dan data yuridis, dalam bentuk peta dan daftar mengenai bidang tanah dan satuan – satuan rumah susun, termasuk pemberian surat tanda bukti hanya bagi tanah – tanah yang sudah ada haknya, dan hak milik atas satuan rumah susun serta hak – hak tertentu yang membebaninya. Pendaftaran tanah diatur sebelumnya dalam peraturan pemerintah nomor 10 tahun 1961 tentang pendaftaran tanah.

B.   Hipotik, Hak tanggungan dan Fiducia

Hipotik adalah hak tanggungan yang pengertiannya sesuai dengan pasal 1162 KUHPerdata yang selama pengaturannya belum dilengkapi dengan Undang – Undang sebagaimana dimaksud dalam pasal 51 Undang – Undang nomor 5 tahun 1960, menggunakan ketentuan – ketentuan tentang hipotik dalam KUHPerdata Indonesia sepanjang belum ada pengaturannya dalam Undang – Undang nomor 16 tahun 1985. Tetapi kemudian dalam perkembangannya setelah diberlakukannya Undang – Undang nomor 4 tahun 1996 tentang pembebanan hak tanggungan, maka penggunaan hipotik baik dalam istilah maupun penerapan dinyatakan tidak berlaku lagi dan sepanjang tidak bertentangan dengan undang – undang nomor 4 tahun 1996 ini masih tetap dinyatakan berlaku.

Maka kemudian oleh Undang – Undang nomor 4 tahun 1996 jo. Undang – Undang nomor 5 tahun 1960 hak tanggungan diberi pengertian bahwa hak tanggungan adalah hak jaminan yang dibebankan pada hak atas tanah berikut atau tidak berikut benda – benda lain yang bukan satu kesatuan dengan tanah itu untuk pelunasan utang tertentu yang memberikan kedudukan yang diutamakan terhadap kreditur tertentu terhadap kreditur – kreditur lain. Jika dikaitkan dengan keberadaan rumah susun maka dapat diartikan bahwa hak milik satuan rumah susun hanya dapat dibebani hak tanggungan jika hak atas tanah menjadi acuan pembebanan hak tanggungan.

Dan mengenai fiducia kemudian diatur dalam undang – undang nomor 42 tahun 1999 tentang jaminan fiducia dan mengenai pembebanan fiducia yang masih diatur di dalam Undang – Undang nomor 1986 masih dinyatakan berlaku sepanjang tidak bertentangan dengan undang – undang nomor 42 tahun 1999 tersebut. Undang – Undang nomor 42 tahun 1999 memberikan pengertian bahwa fiducia adalah pengalihan hak kepemilikan suatu benda atas dasar kepercayaan dengan ketentuan bahwa benda yang hak kepemilikannya dialihkan tersebut tetap dalam pengusaan pemilik benda. Sedangkan jaminan fiducia adalah hak atas jaminan benda bergerak baik berwujud maupun yang tidak berwujud dan benda tidak bergerak khususnya bangunan yang tidak dapat dibebani hak tanggungan sebagaimana dimaksud dalam undang – undang nomor 4 tahun 1996 yang tetap berada dalam penguasaan pemberi fidusia, sebagai agunan pelunasan hutang tertentu yang memberikan kedudukan yang diutamakan kepada penerima fiducia terhadap kreditor lainnya.

II.                PEMBAHASAN

A.   Hipotik atau Hak tanggungan

Sebagaimana telah dijelaskan dalam pendahuluan diatas bahwa sejak adanya undang – udang nomor 4 tahun 1996, maka penggunaan istilah hipotik berganti menjadi hak tanggungan.

Hak yang dapat dibebani hak tanggungan adalah hak milik, hak guna bangunan, hak guna usaha, hak pakai dan hak atas satuan rumah susun. Dalam hal pembebanan yang dapat dibebani hak tanggungan terhadap rumah susun adalah hak yang hak atas tanahnya adalah hak milik atau hak guna bangunan. Dalam proses pembebanan hak tanggungan atas satuan rumah susun sama halnya dengan pembebanan hak atas tanah lainnya yaitu melalui pejabat pembuat akta tanah. Dimana pejabat pembuat akata tanah mengeluarkan akta pembebanan hak tanggungan atas tanah kemudian didaftarkan ke badan pertanahan nasional (BPN) wilayah obyek hak atas tanah yang dibebani hak tanggungan tersebut untuk kemudian dikeluarkan sertifikat hak tanggungannya dan dicatatkan pada sertifikat hak bukti atas tanah tersebut bahwa tanah tersebut terikat dengan hak tanggungan terhadap pihak lain.

Dalam sertifikat hak tanggungan biasanya dicantumkan berapa besar hak pihak lain yang ditanggungkan atas tanah tersebut tanpa bisa terlepas dari perjanjian pokoknya. Dalam pembebanan hak tanggungan dikenal istilah peringkat, contoh peringkat I, peringkat II, dan seterusnya. Peringkat ini didasarkan kepada pihak mana yang terlebih dahulu mendapat hak tanggungan atas hak tanah tersebut. Dan pemberian isitilah peringkat itu ditujukan guna mengetahui pihak mana sebagai penerima hak tanggungan yang lebih diprioritaskan jika ternyata kemudian nilai dari hak atas tanah tersebut tidak sesuai tafsiran terdahulu. Pemberian hak tanggungan berdasarkan peringkat, itu tergantung kepada pihak yang menerima hak tanggungan atas tanah tersebut. Jika pihak – pihak penerima hak tanggungan masih berpendapat bahwa nilai dari hak atas tanah tersebut masih dapat menjamin perjanjian pokoknya maka atas permintaan para pihak sertifikat pembebanan hak tanggungannya dapat dikeluarkan.

Hak tanggungan merupakan suatu perjanjian tambahan atau pelengkap dari perjanjian pokok atau dengan kata lain pembebanan hak tanggungan tidak akan pernah ada tanpa adanya perjanjian pokok yang dalam hal ini biasanya adalah perjanjian hutang piutang yang jaminannya hak atas tanah baik berikut bangunan atau benda diatasnya maupun tidak mengikutkan benda – benda yang ada diatasnya.

Hak atas tanah yang dibebani hak tanggungan berguna pula sebagai suatu alat bukti yang mempunyai kekuatan eksekutorial, dimana jika pemberi hak tanggungan dalam perjanjian pokoknya tidak dapat menjalankan prestasinya, maka sertifikat tersebut dapat digunakan menjadi dasar untuk mengalihkan kepemilikan hak atas tanah tersebut melalu balai lelang nasional maupun swasta, dengan cacatan terlebih dahulu memintakan penetapan dari ketua pengadilan negeri di wilayah hukum obyek hak tanggungan tersebut.

B.   Fiducia

Berdasarkan perkembangan dalam sejarah, fidusia ini berawal dari suatu perjanjian yang hanya didasarkan pada kepercayaan. Namun dalam prakteknya diperlukan suatu kepastian hukum yang dapat melindungi kepentingan para pihak.

Fidusia ini merupakan suatu jaminan yang didasarkan pada adanya perjanjian pokok, jadi merupakan perjanjian yang melengkapi perjanjian pokok tertentu. Contoh adalah perjanjian hutang piutang yang jaminannya adalah barang bergerak dan barang tidak bergerak yang tidak dapat dibebani hak tanggungan.

Selanjutnya dibuatkan suatu akta fiducia secara notaril dan akata tersebut didaftarkan pada kantor pendaftaran fidusia yang biasanya berada di kantor pengadilan negeri dimana pemilik obyek benda yang difidusiakan tersebut bertempat tinggal untuk di terbitkan sertifikatnya yang disebut dengan sertifikat fidusia.

Pembebanan atas jaminan fidusia mempunyai kekuatan hukum eksekutorial tanpa harus mendaftarkan gugatan ke pengadilan tetapi cukup hanya dengan meminta penetapan dari ketua pengadilan di wilayah hukum pemberi jaminan fiducia selanjutnya obyek yang dibebani fidusia tersebut dapat dilelang melalui badan lelang nasional ataupun swasta dengan memperhatikan apabila perjanjian pokoknya tidak dapat dipenuhi (wanprestasi).

Dalam hal rumah susun yang merupakan benda tidak bergerak dapat dibebani fidusia dengan catatan bahwa yang dapat diberi jaminan fiducia adalah hak pakai atas tanah negara yang diatasnya dibangun satuan rumah susun.

III.                   KESIMPULAN

Bahwa rumah susun yang dapat dibebani hak tanggungan adalah hak atas tanah yang penguasaannya berdasarkan hak milik atau hak guna bangunan. Dan rumah susun yang dapat dibebani atau dijadikan jaminan fidusia adalah hak atas tanah yang penguasaannya berdasarkan hak pakai atas tanah negara.

Bahwa hak tanggungan maupun fidusia lahir dari adanya perjanjian pokok. Tanpa adanya perjanjian pokok maka mustahil pembebanan hak tanggungan dan fidusia ada.

Dalam proses penerbitan sertifikat hak tanggungan maupun fidusia rumah susun sama saja halnya dengan dengan penerbitan sertifikat hak tanggungan maupun fidusia pada umumnya, yaitu melalui pejabat pembuat akta tanah dan atau notaris (untuk fidusia dapat melalui notaris).

Hak tanggungan maupun fiducia adalah merupakan perjanjian assessoir atau tambahan atau pelengkap yang mengikuti perjanjian pokoknya. Hal ini dilakukan demi kepastian hukum jika ternyata suatu saat pemberi hak tanggungan atau fidusia tidak dapat memenuhi prestasinya, maka dengan adanya akta atau sertifikat hak tanggungan maupun fidusia dapat memperkuat kedudukan penerima hak tanggungan. Yang juga merupakan alat bukti yang mempunyai kekuatan eksekutorial.

Jika perjanjian pokok prestasinya telah terlaksana atau terpenuhu maka secara otomatis hak tanggungan maupun fidusia lepas dengan sendirinya. Hanya saja didalam hak tanggungan penerima hak harus terlebih dalulu mengeluarkan pernyataan bahwa hak atas tanah tersebut sudah lepas dari pembebanan hak tanggungan atau dikenal dengan isitilah roya. Hal ini bertujuan supaya kemudian pembebanan hak tanggungan yang dicatatkan disertikaf hak atas tanah dapat dicoret atau di hapus dan memulihkan kembali kedudukan hak atas obyek tanah yang dijaminkan. Sedangkan dalam fidusia hal ini tidak perlu dilakukan.